1、合同约定：如果买卖双方在二手房买卖合同中明确约定了物业费的承担方式，那么按照合同约定执行。例如，如果合同约定由卖方承担交房前的所有物业费欠费，则卖方需结清这些费用。
2、房屋交付前：物业费由原业主承担。因为在交付前，房屋仍处于原业主的实际控制和使用状态，原业主享受了物业服务，因此应承担相应费用。
3、房屋交付后：物业费由新业主承担。因为此时新业主开始实际使用房屋并接受物业服务。
导致二手房物业欠费的原因有哪些
1、长期空置或出租忽视缴费
房屋长期无人居住(如原房主搬离后未及时处理)，或出租给租户时未明确物业费缴纳责任，导致费用累积。
部分房主误以为租户会承担物业费，而租户可能因合同未约定或故意拖欠，最终责任仍归原房主。
2、遗忘或故意拖欠
原房主因工作繁忙、搬家遗漏等原因忘记缴费，尤其是物业费按季度或年度缴纳时，容易出现时间跨度上的疏漏。
部分房主对物业服务不满意(如绿化、安保不到位)，以拖欠费用作为“维权”手段，导致欠费累积。
3、产权变更时未结清费用
房屋交易过程中，原房主未主动提及欠费情况，或买卖双方未在合同中明确物业费结算节点，导致交接时遗漏。
4、过户时未核查物业账单
购房者在二手房交易中，仅关注房产证过户和房款支付，忽视了向物业部门查询历史欠费记录，导致交接后才发现欠费问题。
部分中介或原房主故意隐瞒欠费情况，购房者未主动要求物业出具《费用结清证明》。
5、产权纠纷或长期未办理过户
房屋存在产权争议(如继承、离婚分割未明确)，或因历史原因长期未办理产权过户，实际使用人未以房主名义缴纳物业费，导致费用累积在原房主名下。
6、收费通知不到位
物业未及时通过书面、电话等方式通知业主缴费，或因业主联系方式变更(如原房主搬家未更新信息)导致通知失效，造成欠费。
7、计费标准争议或系统错误
物业费计费面积、标准存在争议(如房产证面积与物业登记不符)，原房主对费用不认可而拒绝缴纳。物业收费系统故障(如重复计费、漏算优惠)，导致业主对账单有异议，进而拖延缴费。
